Tư vấn cho khách hàng mua lô đất lớn do An Bình Land tư vấn chuyển nhượng cụ thể sự việc:
Vợ chồng anh Tuấn đầu tư mua lô đất lớn quận 12 làm nhà vườn, lô đất có nhà ở, đất trồng cây, đang trồng cây ăn trái trên đất. Anh Tuấn lo lắng đây không thuộc đất dự án, nhưng sau này Nhà nước có thu hồi đất thì anh được bồi thường những gì ?

Luật sư. Đỗ Hồi Khanh trả lời:
Theo hiện trạng thực tế anh Tuấn mua, sau này Nhà nước có thu hồi đất sẽ phải bồi thường phần ĐẤT Ở, ĐẤT TRỒNG CÂY, NHÀ Ở, CÂY TRỒNG TRÊN ĐẤT.

Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai 2013 được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Pháp lý đất được bồi thường

Quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, Hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất ở được bồi thường có pháp lý thỏa mãn 02 điều kiện:
– Đất sử dụng không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận mà chưa được cấp.
-> Được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền mặt.Do đó, đất anh Tuấn mua hiện tại đất có sổ hồng và đất nông nghiệp còn thời hạn 30 năm nên đủ điều kiện được nhận bồi thường.

2. Phương án bồi thường đất ởPhương án 1: Bồi thường bằng đất ở hoặc nhà tái định cư.

Bồi thường bằng đất ở hoặc nhà tái định cư áp dụng khi có 02 điều kiện:
+ Đất ở bị thu hồi hết hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh, thành phố.
+ Hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn cấp xã nơi có đất ở thu hồi.Phương án 2: Bồi thường bằng tiền
Bồi thường bằng tiền khi có 02 điều kiện sau:
+ Đất ở bị thu hồi hết hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh.
+ Hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi.Thực tế:
– Nếu không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền.

MỨC TIỀN BỒI THƯỜNG: được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất X HỆ SỐ K (hệ số điều chỉnh cho đất ở do UBND tỉnh, thành phố ban hành) Nguyên tắc, phương pháp định giá đất
Theo khoản 1 Điều 112 Luật đất đai 2013 , Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại THỜI ĐIỂM ĐỊNH GIÁ;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với GIÁ ĐẤT PHỔ BIẾN TRÊN THỊ TRƯỜNG của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, GIÁ TRÚNG ĐẤU GIÁ quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

3. Phương án bồi thường đất nông nghiệpPhương án 1: Bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng (nếu địa phương có quỹ đất đề bồi thường).Phương án 2: Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn. Cụ thể:
Tbt = (G x S x T2) / T1
Trong đó:
Tbt: Số tiền được bồi thường;
G: Giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định thu hồi đất; nếu đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì G là giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất, nếu đất được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì G là giá đất cụ thể tính tiền thuê đất;
S: Diện tích đất thu hồi;
T1: Thời hạn sử dụng đất;
T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.
3. Tiền đền bù về nhà ở

Theo Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP nhà, công trình xây dựng khác khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường theo mức độ thiệt hại:
– Khi tháo dỡ toàn bộ hoặc phần còn lại không đảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật
Trường hợp này tiền bồi thường tính như sau:
Mức bồi thường = Giá trị hiện có của nhà ở, công trình bị thiệt hại + Khoản tiền tính bằng tỷ lệ % theo giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại, trong đó:

+ Giá trị hiện có của nhà bị thiệt hại được xác định theo công thức sau:
Tgt = G1 – (G1 x T1)/T
Trong đó:
+ Tgt: Giá trị hiện có của nhà bị thiệt hại;
+ G1: Giá trị xây mới nhà bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương..
+ T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà bị thiệt hại;
+ T1: Thời gian mà nhà đã qua sử dụng.
– Khoản tiền tính bằng tỷ lệ % theo giá trị hiện có của nhà do UBND cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới…

Đối với nhà xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà.
Đối với nhà bị phá dỡ một phần, những vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại.

4. Bồi thường về cây trồng
Theo khoản 1 Điều 90 Luật Đất đai 2013 khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường được tính như sau: Trường hợp 1: Cây trồng hàng năm
– Mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch.
– Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất.Trường hợp 2: Cây trồng lâu năm
– Mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất.

Các chủ đề hay được nhiều người xem nhất: 

• Khu tái định cư
• Những thời điểm nên mua nhà và nên bán nhà
• Các căn nhà của dân đầu tư xây để bán
• Hồ sơ cấp Giấy phép xây dựng nhà ở đô thị
• Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất với tổ chức