ĐỂ THÀNH CÔNG VỚI ĐẤT ĐAI BẠN CẦN HÀNH TRANG GÌ BÊN MÌNH?

Đầu tư hay làm môi giới bđs đang là mode và khả dĩ kiếm được thu nhập tốt và qua đó có thể trở nên giàu có nếu ta có duyên với nó, thành công với nó. Ngoại trừ bạn đang vào vận hên (tạm gọi là vào vận Thái tuế trong tử vi với chu kỳ 10 năm đại vận) đánh đâu thắng đó; thì để đi đường dài bạn cần kiến thức kinh nghiệm và cả cơ duyên. Ngắn gọn, Ô bà mình nói là THIÊN THỜI

ĐỊA LỢI NHÂN HÒA.

• Bạn phải xem dụng thần bát tự của mình. Nếu dụng thần bát tự là thổ thì bạn đt đất đai sẽ thành công cao.
• Nếu dụng thần là Thủy thì bạn nên hạn chế đầu tư, chỉ nên làm môi giới (mang tính chất mua đi bán lại luân chuyển).
• Lưu ý dụng thần theo bát tự khác hành mệnh tử vi. Ví dụ Người sinh 1976 là Sa trung thổ nhưng dụng thần theo bát tự chưa hẳn là thổ.
• Vậy những người khác không lẽ không đầu tư đất được?
• Không hẳn thế: họ ăn được khi vào đại vận thái tuế (thời của mình) nhưng ko thể ăn dài dài bền lâu như người có dụng thần là thổ hay Thủy như nêu trên.
• Hết vận đẹp có khi lại xấp mặt vì đất.
• Có thể xem thêm cung điền trạch lá số của mình có tốt không để gia tăng độ khả tín .
• Điền tốt (kèm mệnh thân vững thì ok).
• Ngược lại mệnh thân kém mà điền tốt lại là đi ở nhờ nhà đẹp hay đứng tên điền sản giúp người khác chứ không hẳn là đất đai của mình .

Cách khác là xem quẻ dịch nhân mệnh.

• Xem tổng hợp 3 cách trên mà ổn thì chúc mừng bạn: cuộc đời bạn sẽ kiếm đc tiền và khá giả hay giàu từ đất.
• Bạn có né tránh thì cuối đời bạn vẫn sẽ thấy đời bạn kiếm tiền là từ đất. Mệnh số mà, không chạy được đâu.
• Nhưng có duyên với đất mà không chịu bồi bổ kiến thức, mở mang tầm nhìn và tận dụng vận may thì độ hưởng thụ sẽ kém bớt.
• Ví dụ số bạn thuận đường đất đai nhưng bạn lười thì chỉ được 6-7 đ .

Nhưng nếu bạn biết đào sâu kiến thức trang bị đồ chơi để chiến máu lửa thì có khi bạn được 8-9 đ.

Vậy nên cần các yếu tố khác bổ trợ cho mình trong cuộc đời chiến chinh với sự nghiệp đất đai để gia đình con cháu và người tình mình thêm phần vui vẻ hạnh phích.

Bạn phải nắm quy hoạch và đọc được bản đồ quy hoạch.

• Đó là định hướng của nhà nước với tầm nhìn có khi 20-30 năm .
• Tất nhiên có nhiều loại quy hoạch. Cái mình quan tâm là quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng.
• QH giúp ta có tầm nhìn về hướng phát triển một khu vực trong tương lai.
• Nên lưu ý quan tâm đến QH 1/2000 nhiều hơn vì nó là cái thiết thực với tuyến phố, con đường mà ta định đầu tư.

Có QH 1/500 thì càng tốt nhưng kinh nghiệm cho thấy khi đã có duyệt QH 1/500 thì hầu như giá đã cao rồi. Đầu tư khó ăn lớn

Bạn cũng cần một số kiến thức vĩ mô căn bản.

Cái này tưởng chừng ít liên quan nhưng lại khá ứng với một chu kỳ đầu tư trung hạn (2 năm trở lên) và dài hạn.

• Đó là tiềm năng phát triển kinh tế quốc gia (qua các chỉ số cơ bản như GRDP, Lạm phát, FDI, định hướng phát triển kinh tế vùng của nhà nước).
• Đó là lãi xuất vì lãi xuất có tương quan mạnh với giá bđs ở VN.
• Đó là lạm phát vì lạm phát tương quan với tỷ giá ngoại tệ.

Qua đó sẽ quyết định dòng chảy đầu tư gián tiếp vào thị trường CK và đổ vào các doanh nghiệp nhiều hay ít (lưy ý đt trực tiếp FDI lại phụ thuộc nhiều biến số khác như chính sách thu hút đầu tư, ưu đãi thuế má chứ ko hẳn lạm phát).

• Các yếu tố vĩ mô chỉ cho ta thấy xu hướng giá bđs trong trung và dài hạn chứ ít có tác dụng ngắn hạn.
• Nhưng vẫn cần theo dõi sát để phát đoán xu thế giá bđs sẽ lên hay chững hay xuống trong trung dài hạn

Luật pháp về đất đai

Luật đất đai ở Vn khá phức tạp và rối rắm. Hiểu được là cả câu chuyện dài.

Nhưng bạn đt đất bạn không thể không nắm luật . ta cần nắm một số kiến thức căn bản sau:

• Luật đất đai 2013. Cái này là bắt buộc. Vì nó quy định tổng quan về cách nhà nước điều hành đất đai .

Các nghị định liên quan lúc cần thì xem thêm để mở thêm ý của luật gốc. Chứ đọc toàn bộ luật nghị định có khi cả tuần còn chưa hiểu nói gì.

• Quy định về tách thửa, hợp thửa
• Quy định về chuyển nhượng, thế chấp
• Quy định về cấp sổ đỏ
• Quy định về định giá đất, cho thuê đất
• Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất

Luật nhà ở và luật kinh doanh bđs

• Phần này đa số môi giới và nđt chung cư cần.
• Nên đọc kỹ phần đk để được ký HD mua bán và thế chấp nhà hình thành trong tương lai

Tài chính Bất Động Sản.

• Phần này thì ai thích cơ cấu vốn có phần vay đầu tư nên tìm hiểu.
• Theo dõi lãi xuất và đk cho vay các ngân hàng.

Lưu ý các ngân hàng nước ngoài dc mở chi nhánh ở VN lãi xuất mềm hơn ngân hàng TMCP trong nước nhưng yêu cầu thẩm định cho vay của họ sẽ kỹ hơn.
một nguồn vốn huy động quan trọng là mượn người nhà, người thân.

• Đối tượng người nhà hưu trí dễ mượn nhất vì họ chỉ có nhu cầu lãi ngang hay trên lãi ngân hàng xíu mà ít có nhu cầu kiếm nhiều hơn.
• Quan trọng là bạn đủ uy tín để họ tin tưởng. Bài này thì a luyện alibaba là bậc thầy.
• Nhưng anh ấy nói có phần có lý nên học theo . Nhiều người bỏ qua vay mượn người nhà.

Đây là nguồn quá ổn và an toàn để đt. Miễn là bạn đủ uy tín và người nhà bạn có điều kiện để cho bạn vay

Cập nhật giá cả thị trường.

Nhiều bạn sẽ nói sp bđs rất nhiều loại.

• Thị trường thì bao la. Cập nhật sao nổi? Và lấy thông tin từ đâu
• Thật ra, mỗi nhà đt có duyên với một hay vài sp đầu tư nhất định chứ ít ai rải tiền vào nhiều loại sp khác nhau. đầu tư nhiều sẽ biết ta hợp loại sp nào.
• Thứ hai, ta chỉ quan tâm giá khu vực ta đang đt hay dự định đt . chứ ai theo dõi giá cả nước được.
• Điều đó bất khả thi và làm loãng khả năng phân tích xu thế giá trong ngắn và trung hạn.

Hãy tham gia các Group FB Bđs khu vực mình quan tâm để cập nhật giá. chơi với môi giới địa phương để tham vấn nếu cần về các nhu cầu đặc thù ko tiện hỏi trên các nhóm cộng đồng
khi bạn nắm giá đc cập nhật tốt và dự đoán được xu thế giá (mình đã có 1 bài riêng về cách dự đoán giá bđs ntn)

• Thì bạn sẽ có khả năng cao bắt được thời điểm mua bán hợp lý để tối đa hóa lợi nhuận của mình

Chọn được khu vực đầu tư có tiềm năng.

• Yếu tố này mình cho là quan trọng bậc nhất trong việc quyết định thành công.
• Ta chọn được khu vực phù hợp có tiềm năng cao thì tương lai ta sẽ có lợi nhuận đậm.

Nhưng nơi mà tiềm năng đã phát lộ (như tp thủ đức hiện nay) thì giá cũng sẽ cao, đt lợi nhuận thấp. Khó là làm sao có cho riêng mình cái ” kính chiếu yêu” thấy trước khu vực nào giá đang rẻ nhưng sẽ phát mạnh vài năm tới.

Ít ai chia sẻ phần này. phải nói thật là như thế vì đó là bí quyết làm giàu. Nơi công cộng ai cũng biết thì còn gì là khu vực giá thấp tiềm năng cao nữa.

Nhưng nó có một số nguyên lý để sàng lọc và chọn với xác xuất thành công cao . Cơ bản như thế này:

• Nơi ta nắm rõ nhất, quen nhất thì ta dễ tìm được sp đt tốt
• Nơi hạ tầng hay tiện ích xã hội sẽ được đầu tư nhiều thì cũng sẽ có tiềm năng cao (cái này có khi là cái bẫy vì dự án vẽ vời nhiều mà bao giờ có tiền để làm thì không thấy ai hứa cả.
• Đánh giá sai là ngậm nhiều năm).
• Nguyên lý vết dầu loang. Có nghĩa khi trung tâm giá đã cao thì mặt bằng giá sẽ lên từ từ cho các khu vực lân cận và xa hơn. Nhưng nhanh chậm phụ thuộc các yếu tố vĩ mô khu vực đó ta phải tìm hiểu thêm

Chọn được Sp đầu tư phù hợp với khung thời gian chốt lời hợp lý

Từ kinh nghiệm chinh chiến các dự án lớn đến nhiều deal đánh quả lẻ trên 4 vùng chiến thuật , mình tạm rút ra một số nguyên lý về lợi nhuận (tất nhiên kèm mức rủi ro tương ứng) theo cấp độ từ nhiều đến ít như sau:

• Đất QH công cộng cây xanh . Nhưng sau đc đổi sang chức năng ở hay TMdV (cái này 1 cú có thể giàu luôn nhưng phải có tay trong địa chính hãy chơi).
• Đất CLN hay CHN sào mẫu. Có pha tý thổ (50-100 m2). Sau đó Để bán sỷ hay phân lô bán tùy nhà đt.
• Đất nền của dân (đc gần khu hành chánh hay Kcn càng an tâm).
• Đất nền dự án.
• Chung cư càng gần hay sát trung tâm càng tốt.

Lưu ý hiện nay ra đời nhiều loại hình sp bđs biến tướng. Đối với VN, sp nào có thể ra được sổ đỏ hay có sổ đỏ sẵn thì hãy chơi.

• Ngoài ra ko nên chơi các dạng khác nếu ko có sổ đỏ
• Đầu tư trung hạn (3-5 năm) lời nhiều nhất. Kế đến là dài hạn. cuối cùng là lướt sóng.
• SP Bđs đến một giai đoạn nhấtt định vẫn sẽ tăng giá nhưng chậm lại khá nhiều. Vùng giá dưới 5 tr/m2 sẽ tăng mạnh nhất.
• Đến ngưỡng xxx sẽ bắt đầu chậm dần. Nđt kinh nghiệm phải biết cân nhắc giữa chu kỳ đầu tư (1-2-3-5 năm) và xxx để chốt lời đi đt chỗ khác.
• Tránh đọng vốn làm giảm hiệu quả đầu tư

KẾT LUẬN.

• Từ kinh nghiệm bản thân, mình tạm rút ra 9 yếu tố cơ bản bạn phải quan tâm, rèn giũa, cập nhật để có thắng lợi khi đt bđs.
• Mục số 1 quan trọng nhất, đi xuyên suốt đời người. Các mục còn lại là giúp ta bổ trợ cho tốt hơn (áo gấm thêm hoa).

CHÚC CÁC BẠN ĐẦU TƯ THẮNG LỢI

Các chủ đề hay được nhiều người xem nhất:

• 5 Điều “tối kỵ” của người hành nghề môi giới bất động sản
• Quy hoạch 1/25.000, 1/10.000, 1/5.000, 1/2.000, 1/500 là gì?
• Nhiều khi đi thương lượng hay đăng tin các bạn dùng từ ngữ không hay lắm