BÀN LUẬN VỀ GIÁ NHÀ VÀ ĐẤT

Tiếp cận về mặt thu nhập & con số 8:

GDP đầu người của nước ta hiện nay khoảng 2.500 USD/năm, ở Đà nẵng khoảng 3.500 $. Hai vợ chồng (ở Đà nẵng) khoảng 7.000 $/năm, sau khi trừ hết chi phí cuộc sống (ăn uống, đi lại, y tế, giáo dục, đám tiệc…) thì tiết kiệm cùng lắm là 20% (khoảng 1.400$/năm).
Đời người lao động hiệu quả khoảng 20 năm, thì tổng tiết kiệm sẽ là 20 nămx1.400$= 28.000$ (khoảng 650 triệu đồng).

Cứ cho rằng toàn bộ khoản tiết kiệm này để dành cho mua nhà thì khả năng tối đa của 2vc là 28.000 $ hay 650tr đồng. (Nếu có vay thì cũng phải trả bằng thu nhập, thành ra cũng không thể vượt quá số này được).
Nó xấp xỉ khoảng 8 lần thu nhập năm của 1 người.

Số 8 chính là con số hợp lý (gần đúng) gần như trên phương diện toàn cầu của các quốc gia. Vì nó liên quan đến giới hạn tuổi thọ và lao động của con người.
Ví dụ ở Mỹ, GDP đầu người khoảng 60.000 $, giá nhà bình quân khoảng 350.000 -400.000$, gấp khoảng 6-7 lần thu nhập năm. (Do chi phí cuộc sống và các nghĩa vụ tài chính ở Mỹ cao hơn, nên khoản tiết kiệm thấp hơn). Nói chung là xấp xỉ số 8, thu nhập đầu người cao thì giá nhà đất cao và ngược lại. Ở phương diện quốc gia, thành phố và khu phố cũng vậy thôi, chỗ nào thu nhập cao thì giá nhà đất cao và ngược lại.

Giả sử mức thu nhập hiện tại của bạn là 3.500$/năm, giả định tăng trưởng đều 7% năm thì 10 năm sau mức thu nhập của bạn xấp xỉ 7.000$/năm. Khả năng tài chính dành cho nhà đất của bạn sẽ là 7.000 x 8 = 56.000$, tương đương khoảng 1,3 tỷ đồng theo tỷ giá hiện nay.
Theo đó 20 năm sau thu nhập của bạn xấp xỉ 14.000 $/năm và tài chính dành cho nhà ở của bạn là 112.000 $, tương đương khoảng 2,6 tỷ VND theo tỷ giá hiện nay.

Tiếp cận về mặt chi phí xây nhà:

Một căn nhà cho gia đình 4 người khoảng 70m2, chi phí xây dựng ngôi nhà đó chừng 350tr (khoảng hơn 15.000 $). Do đó ngân sách dành cho đất còn khoảng 300tr (khoảng 13.000 $, cho 70m2 đất), 1m2 đất khoảng chừng 4,3tr đồng (Gần trung tâm thì cao hơn và ngược lại, nhưng bình quân sẽ xoay quanh số này).
Còn nếu chi phí xây dựng cao hơn nữa thì giá đất sẽ giảm thêm.
Vì tiền đâu để người ta mua và ai sẽ là người mua? Theo quy luật cung cầu giá sẽ hạ xuống cho cân bằng cung cầu. Bản thân đất giá gần như bằng không trừ khi có nhu cầu (demand) có khả năng trang trải bằng thu nhập của con người. (Ví dụ như đất ở Châu Phi hoặc khu vực nghèo của Ấn Độ).

Khi giá đất cao và rất cao

Giá 1 lô đất 100m2 hiện nay (23/3/2019) ở Đà nẵng trong bán kính khoảng 10km không dưới 2 tỷ, đa số là hơn 3 tỷ (khoảng 130.000 $, gấp hơn 37 lần thu nhập năm, chưa kể nhà). Còn ở Hà nội hay Sài gòn khỏi phải nói. Giá đất thực sự đang rất cao.
Tất cả hàng hóa phải được mua bằng tiền, nhà đất cũng vậy. Vậy thu nhập thấp lấy tiền đâu để mua nhà đất giá cao?
Phải đi vay : vay ngân hàng và vay xã hội.

Nhưng vay lấy gì trả. Tất nhiên là thu nhập và phải khả thi trong đời người. (Bình quân không thể vượt quá xa con số 28.000 $ hay 650tr như phân tích ở trên được).
Mọi rắc rối là từ đây khi thu nhập và dòng tiền kinh doanh không thể kham nổi, không thể trả được gốc và lãi vay. Và hậu quả như thế nào thì mọi người cũng biết …
Không nơi đâu khoảng cách giữa anh nông dân và tỷ phú mong manh như ở VN. Đất sốt tỷ phú đi mua đất của nông dân, anh nông dân tự nhiên thành tỷ phú. Đất đóng băng, giá giảm mạnh anh tỷ phú (vay ngân hàng, vay xã hội đầu tư) lại thành nông dân. Bản chất ở đây chỉ là chuyển vế và đổi dấu, đổi vị trí chứ giá trị gia tăng ở đây là không có, xã hội không thể giàu thêm từ giao dịch này.

Đất và đầu tư

Đầu tư được đề cập ở đây không phải là mua rồi đợi ăn chênh mà mà đầu tư gì trên đất để sinh lợi. Không đâu trên thế giới mà người người, nhà nhà đầu cơ đất như ở VN.
Đó là xây dựng khách sạn, căn hộ hoặc là tạo mặt bằng cho thuê … thì vấn đề là tỷ suất sinh lợi trên vốn đầu tư (ROE) có được đảm bảo hay không. Ở đây vốn mua đất là mẫu số, tử số là lợi nhuận kinh doanh đem lại.

Vậy thì khi đất tăng mãi thì tỷ suất sinh lợi sẽ giảm xuống. Thực tế hiện nay một căn hộ, hay khách sạn nhỏ vốn mua đất và đầu tư xây dựng gần 20 tỷ, một năm thu được vài trăm triệu, tính ra tỷ suất sinh lợi chưa đến 5%. Nếu giá đất tăng nữa thì số đó sẽ giảm. Vậy các bạn có muốn đầu tư không, đó là chưa kể vay ngân hàng và nhiều rủi ro khác.

Đất & Cuộc sống

Tóm lại là trên phương diện tiêu dùng, mua để ở thì phải dựa vào thu nhập, giá nhà đất không thể vượt quá xa 8 lần thu nhập như phân tích ở trên.

Trên phương diện đầu tư kinh doanh thì giá đất phải đảm bảo tỷ suất sinh lợi trên vốn đầu tư. Ví dụ tỷ suất lợi nhuận bình quân các ngành trong xã hội là 20% thì mua để kinh doanh khách sạn, căn hộ, cho thuê … thì tỷ suất sinh lợi phải xấp xỉ mức đó.

Nói chung dù ở phương diện nào thì cũng phải hợp lý, hài hòa và khả thi. Trong ngắn hạn giá nhà đất có thể thay đổi chóng mặt, nhưng trong dài hạn chắc chắn sẽ tiệm cận theo cơ sở giá trị này.

Các chủ đề hay được nhiều người xem nhất:

• Diễn đàn Nhà Đất
• Dự án khu dân cư Thiên Lý