GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN GÓC NHÌN CỦA CHỦ ĐẦU TƯ

Trong các gr về bds chắc chắn sẽ có người của cdt tham dự, nhưng có lẽ mem tham gia nhiều nhất sẽ là sales và người có nhu cầu mua bds để ở, để đầu tư.

Vậy để người mua có cái nhìn đỡ phiến diện hơn về giá bán, mình sẽ nói sơ cơ cấu giá thành của 1 sản phẩm bds. (mình nói đến DA, không nói đến các hình thức phân lô bán nền, bán nhà cá nhân nhỏ lẻ).

Vd: 1 lô đất 10ha, xin lập dự án. Khi được duyệt. Mật độ xây dựng max hiện tại là không quá 50%. Như vậy đất thịt cdt dc bán chỉ còn 5ha. Giá đất lúc này tăng gấp đôi

(Trong 5ha đó, sẽ có 1 phần dc làm thấp tầng và 1 phần làm cao tầng. Giả sử chỉ làm thấp tầng hết cho dễ hỉu héng. Chứ cao tầng thì còn liên quan rất nhiều thứ khác nữa)

Vd: giá đất nông nghiệp đang 2tr. Khi lập DA sẽ lên 4tr.

Sau khi dc duyệt DA, cdt bắt đầu lập QH, làm thủ tục thu hồi đất, giao đất, tính tiền sử dụng đất, đóng tiền sử dụng đất. Thiết kế kế hạ tầng , thi công hạ tầng…
Tất cả các thủ tục đó, nếu ở SG nhanh nhất là 3 năm, các tỉnh là 2 năm.

Chi phí pháp lý under table, chi phí quy hoạch, giao đất… Chi phí đóng tiền sử dụng đất, chi phí thi công hạ tầng, chi phi giám sát công trình, bảo hiểm công trình, chi phí quản lý (pm), chi phí quản lý chung ( văn phòng ), chi phí bảo lãnh bank, dự phòng phí… Tất tần tật được cộng vào cơ cấu giá thành

1 chi phí rất lớn, đó là chi phí tài chính, sử dụng vốn, cũng được tính đủ tính thừa vào dự án. (tất cả tiền bỏ vào làm DA, đều được tính là tiền vay và lãi sẽ dc hoạch toán vào dòng tiền của dự án)

Vd cho dễ hiểu: Đất Xanh đấu thầu khu đất ở Long Thành giá 5tr 1m (đã bao gồm tiền sdd). QH xong sẽ thành 10tr. Hạ tầng 1,5-2tr sẽ là 12tr, các phi phi khác vào sẽ lên 13,14tr. Chi phí tài chính cộng vào sẽ lên trên 15tr. (dự án pháp lý càng kéo dài chi phí tài chính càng cao, giá thành sẽ càng tăng lên)

Và cuối cùng nữa là thương hiệu của cty, cũng dc tính vào giá sản phẩm.
Cũng như zụ 30k á, Nếu như không có thương hiệu, giá chỉ 10k-20k, mà thoy kaka😜😜😜

Vì vậy, khi set giá, không phải do cdt ngáo giá mà do họ đang bị đội chi phí nhiều quá. Chứ làm rồi bán lỗ thà ngồi không như mềnh còn hơn, heng 🤣🤣

Cái sơ đồ nhìn đơn giản zậy thoy chứ các cdt làm thí mụ nội lun á 😈😈😈

Vừa rồi mấy anh mình bị tóm thì cdt còn khổ và nhà dtu sẽ còn bị mua giá cao tiếp chứ không có giảm được đâu.

Các chủ đề hay được nhiều người xem nhất:

• Tầm nhìn – Tâm Lý
• Khu đông và cái nhìn thời cuộc
• Hôm nay ngồi nhìn lại cả quãng đường dài, thật sự rất dài so với tuổi đời mình về bất động sản
• Qũy bảo trì nhà chung cư: Những bi hài chưa có hồi kết