THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC – KHÁT VỌNG TƯƠNG LAI.

Thành phố sáng tạo phía Đông, thành phố Thủ Đức (tên tạm đặt), Thành phố thông minh, một thử nghiệm mới mở ra một giai đoạn cái cách sâu rộng nhằm đón làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng của Thế giới nằm trên vành đai Thái Bình Dương, Ấn Độ Dương. Nơi Việt Nam – một quốc gia có dải đất hình chữ S năng động, dân số trẻ đủ ngưỡng để trở thành một con hổ Châu Á mới, có đường biển dài gần như không thua kém nhiều đường biển duyên hải kinh tế trọng điểm phía đông nam Trung Quốc – công xưởng của Thế Giới. Trải dài theo bờ biển đó là hệ thống cảng biển và các khu kinh tế liên hoàn đầu tư lớn trong thời gian qua, sắp được nối liền trên bộ bằng hệ thống đường cao tốc Bắc Nam.

Những bản tin liên tục của VTV, các báo chính thống trong những ngày gần đây đã làm khu vực Q2, Q9, Thủ Đức dường như đang lên cơn sóng BĐS nhỏ phạm vi nội vùng một lần nữa. Các nhà làm chính sách, quản lý, CĐT BĐS liên tục đưa ra viễn cảnh về một mô hình thành phố mới trực thuộc thành phố như một thử nghiệm tại địa phương đầu tàu kinh tế cả nước đó là TP HCM. Dường như sẽ có một cơ chế TP mới có quyền tự quyết cao hơn như là một đặc khu kinh tế trực thuộc TP HCM. Từ đó giúp tạo ra các quy định về thuế, đầu tư kinh doanh thông thoáng hơn nhiều so với các TP khác, phần còn lại của đất nước mà như VTV nói so sánh sẽ tương đồng với mô hình phố Đông Thượng Hải thực thi trong quá khứ nhằm thu hút đầu tư, phát triển GDP một cách ngoạn mục.

Kể từ khi Việt Nam mở cửa lớn 1995 (thời điểm bình thường hóa với Hoa Kỳ), thu hút đầu tư là nền tảng chính sách cơ bản của việc phát triển sản xuất theo hướng xuất khẩu. Điển hình là các chỉ số xuất siêu của Việt Nam tăng mạnh năm 2020 là do Sam Sung bật mạnh trở lại chiếm lại vị trí thứ 2 Thế giới về sản xuất Smartphone sau khi Huawei bị Mỹ cấm vận việc cung cấp chip, hệ điều hành phát triển (mỗi năm Sam sung giúp chỉ số xuất khẩu của Việt Nam khoảng 45-50 tỷ USD chiếm gần 20% tổng xuất khẩu).

Rõ ràng chúng ta là một nước đang phát triển, thu nhập bình quân đầu người vẫn ở mức trung bình thấp Thế giới – vẫn thuộc top nước nghèo. Để làm giầu, chúng ta phải thực hiện một quá trình chạy đua “bắt kịp công nghệ”, qua đó thu hút công nghệ từ các nước phát triển – nước giầu và sử dụng nó giúp hiện đại lực lượng lao động của mình, tăng nhanh năng suất lao động. Xuất khẩu đóng vai trò là động cơ chủ lực để giúp cho quá trình bắt kịp công nghệ này diễn ra nhanh chóng.

25 năm phát triển nóng về xây dựng cơ sở hạ tầng và BĐS, 5 năm qua vấn đề nhức nhối là việc chuyển đổi đất đai phục vụ công nghiệp hóa, phục vụ đô thị hóa, xây dựng các dự án gặp những vướng mắc lớn về mặt pháp lý chuyển đổi, đặc biệt tại TP HCM, có rất nhiều dự án vướng pháp lý, đình đốn, ngưng trệ và không triển khai được. Việc sửa đổi luật đất đai toàn diện sẽ mất nhiều thời gian, vì vậy một biện pháp khả dĩ để giải quyết vẫn đề này là lập các TP “đầu kéo kinh tế” đặt tên là TP thông minh trực thuộc các TP đầu tầu kinh tế trước mắt là TP HCM như những thể nghiệm giới hạn, thông thoáng phục vụ cải cách hơn, mở cửa hơn với Thế giới, kịp thời đón làn sóng dịch chuyển đầu tư nước ngoài.

Như vậy TP Thủ Đức sẽ mở đầu một quá trình thử nghiệm mô hình TP trực thuộc các TP đầu tàu kinh tế trên cả nước như Hải Phòng, Quảng Ninh, Đà Nẵng v.v. Khi thành công thì sẽ nhân rộng, còn nếu có những thất bại hay hạn chế phát sinh thì sẽ không làm tổn thương hệ thống quốc gia. Điều này làm cho phong cách thử sai của quá trình hình thành chính sách trở lên khả thi hơn và tháo gỡ được vướng mắc lớn nhất hiện nay là cơ chế luật với đất đai đang có những vấn đề tắc nghẽn.

Thời gian qua TP HCM nhiều lần đề nghị Trung ương có giải pháp tháo gỡ để phát triển nhưng chưa có cơ chế, giải pháp phù hợp. Và đây là thời điểm cần thiết để thể nghiệm một mô hình mới giúp TPHCM phát huy tối đa tiềm lực của khu vực phía Đông hiện quỹ đất còn khá rộng và sạch. Mục tiêu có cuộc thay đổi lớn sẽ mang lại được nhiều thuận lợi cho doanh nghiệp, cấp phép xây dựng, thu hút đầu tư, tạo công ăn việc làm mới, tăng tính thanh khoản cho một số tập đoàn BĐS, nhằm giảm bớt hậu quả Covid đang âm thầm len lỏi vào nền kinh tế.

Nếu TP Thủ Đức được dồn lực ở tầm quốc gia, vốn đầu tư vào đường xá, các trung tâm hành chính mới Thủ Thiêm Q2, như trung tâm đô thị mới VIN Grand Park Q9, nâng cấp cơ sở hạ tầng để trở thành một trung tâm của sức sống mới của nền kinh tế khu vực trọng điểm phía Nam. Nơi đó sẽ thu hút tập trung công nhân lành nghề cao, nhà quản lý, khoa học, người nước ngoài v.v cho phép hình thành mạng lưới tri thức, quản trị thông minh cải cách theo định hướng chính quyền đô thị – dạng thị trưởng (đang có ý tưởng là đứng đầu TP mới có nhiều quyền tự quyết hơn, không tổ chức HĐND) v.v.. Thì mạng lưới tri thức ấy sẽ tạo ra sự chuyên môn hóa và tăng trưởng năng suất trong các ngành công nghiệp chế tạo xuất khẩu. Đây cũng chính là giai đoạn phát triển “TP thông minh thực sự” tập trung cao độ về trí tuệ, tri thức, công nhân chuyên môn cao.

Trên Thế Giới đã thể hiện rõ mô hình TP “chuyên môn cao”- thông minh như thế ví dụ như London, New York, Thượng Hải (Tài chính), Los Angeles (giải trí), San Francisco – San Jose gọi là thung lũng Silicon (công nghệ). Thì có thể thấy TP Thủ Đức sẽ hướng tới là TP trung tâm Tài chính – Công nghệ – Khoa học (Giáo dục) nằm giữa tam giác kinh tế trọng điểm Đông Nam Bộ. Đây thực sự là một hướng đi mới, cải cách lớn ngang tầm với cuộc đổi mới đầu tiên năm 1986 về khoán 10 cho nông dân, thì nay sẽ là khoán chính sách thu hút đầu tư, sử dụng đất đai tự chủ hơn trong khu vực TP thông minh sáng tạo. Sự tập trung nguồn lực quốc gia vào một TP mới cụ thể, có giới hạn hành chính cụ thể sẽ thực thi dễ hơn khi mà nguồn lực tổng thể quốc gia còn hạn chế và tạo ra các “thảm đỏ” mới tức thì về thu hút đầu tư. Đồng thời thông qua chuyên môn hóa và sáng tạo trên nền tảng quản trị hành chính mới (dựa trên nền tảng điện tử công nghệ 4.0) tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế giai đoạn mới.

Sự thành công của Thủ Đức sẽ là tiền đề nhân rộng lên phạm vi cả nước tại các TP đầu tàu Kinh tế, các TP trực thuộc trung ương trong tương lai, hay các TP kinh tế biển trọng điểm, là giải pháp thay thế hữu hiệu, hợp thời thay thế cho giải pháp xây 3 đặc khu kinh tế riêng biệt tại Phú Quốc, Bắc Vân Phong, Vân Đồn đã dừng thực thi năm 2018. Ý tưởng lớn TP Thủ Đức có tầm vóc lạc quan thái quá mà báo chí, cụ thể là các chương tình bình luận sự kiện của VTV so sánh nhiều với phố Đông Thượng Hải.

Nhưng ở góc nhìn cá nhân của mình thì thật sự để TP Thủ Đức như phố Đông của Thượng Hải là một mơ ước xa vời vì Thượng Hải là TP trung tâm tài chính thứ 3 của Thế giới, chỉ sau New York và London là cánh cổng tài chính siêu lớn cùng với Hong Kong kết nối nền kinh tế có GDP 14.360 tỷ USD thứ 2 Thế giới so với nền kinh tế GDP 262 tỷ USD của Việt Nam năm 2019. Vì thế mình sẽ mô tả sự phát triển của Thượng Hải, Phố Đông trong một bài viết khác. Và ở góc độ quan sát và phân tích chính sách của mình để có thể hiện thực lớn thành hiện thực ý tưởng TP Thủ Đức thì cần thực hiện 3 bước lớn sau :

Thứ nhất : Nhà nước phải đầu tư nhiều vốn hơn nữa để phát triển, kết nối hạ tầng giao thông Q2, Q9, Thủ Đức về đường bộ, đường thủy, đường sắt và đường sắt trên cao, quy hoạch & hiện thực quy hoạch các quỹ đất lớn đồng bộ với mục tiêu có trung tâm giáo dục ở Thủ Đức – trung tâm Tài chính ở Thủ Thiêm, trung tâm Khoa học và cư trú tri thức, lao động tay nghề cao ở Q9. Các kết nối này không chỉ cho quận, cho thành phố mà kết nối thông với các địa phương lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Thứ hai : Các đề xuất mới về tổ chức bộ máy hành chính – chính quyền đô thị kiểu mới tinh gọn, chuyên nghiệp đủ sức đáp ứng yêu cầu của một thành phố mới đóng vai trò đô thị sáng tạo thu hút đầu tư. Tuyển chọn đội ngũ cán bộ công chức trẻ đủ năng lực, trình độ để kiến tạo, thực thi cải cách mở cửa hơn về đầu tư.

Thứ ba : Song hành hướng dẫn luật từ Trung ương về phát triển cho TP mới, bản thân TP mới cũng có cơ chế tự chủ riêng đề xuất các thiết chế, các” luật chơi” mới cho các thành phần kinh tế phát triển, thu hút đầu tư, chính sách riêng đặc thù để người dân và doanh nghiệp trong nước và nước ngoài đẩu tư, làm ăn phát triển dễ dàng, thuận lợi hơn cách thức cũ.

Và những điều này, cụ thể như đợi hướng dẫn luật từ Trung ương về, đi từ định hướng chính sách đến ban hành các văn bản luật, quy định cụ thể cho mô hình TP mới trực thuộc thành phố cũng phải mất 3-5 năm. Vì thế để có một sự thay đổi thực tế đột phá ngay thì chúng ta vẫn tiếp tục phải chờ đợi, và sẽ không thể nhanh như báo chí truyền thông đề cập, bởi tất cả mới là những ý tưởng phác thảo ban đầu cần một quá trình hiện thực về mặt kỹ trị, cơ chế rót vốn đầu tư mới và điều chỉnh quy hoạch toàn diện.

P/S Tình hình diễn biến BĐS ở khu vực TP quy hoạch Thủ Đức trong 1-2 năm tới : trước mắt những chủ đất, CĐT có đất tại khu vực này có xu hướng găm hàng chờ lên giá hoặc đẩy giá cao theo sóng nhằm chốt lời giá cao, mặt bằng giá nhà đất, chung cư vẫn tiếp tục đẩy cao hơn, tuy nhiên thị trường sẽ kháng cự vì xu hướng chung toàn bộ thị trường BĐS vẫn là thực tế là đi xuống ở cuối chu kỳ. Ai có nhu cầu thật vẫn có thể tìm được nhà đất giá hợp lý trong giai đoạn giằng co này, khi mà các nhà đầu tư thứ cấp dùng đòn bẩy tài chính phải ra hàng để thoát áp lực trả nợ.

Các chủ đề hay được nhiều người xem nhất:

• Lịch sử hình thành và phát triển loại BĐS trong nền kinh tế
• Bán nhà mặt tiền vành đai 2 đường số 4, phường Trường Thọ, Thủ Đức
• Dự án khu dân cư Đông Thủ Thiêm
• Gần đây cũng có nhiều bài viết, nhiều quan điểm về BĐS
• Chu kỳ bất động sản diễn ra như thế nào?